Precio de las propiedades con dólar oficial actualizado: cuánto cuestan en abril 2025
La salida del cepo cambió las reglas del juego y el precio de las propiedades en pesos argentinos se ve afectado por el tipo de cambio oficial del dólar.
* 23 de abril de 2025
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Los analistas concuerdan con que la eliminación del cepo cambiario fue el empujón que faltaba para reactivar al mercado inmobiliario. En un mercado que viene mostrando un alza por la reactivación del crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y una demanda latente que empieza a activarse, la eliminación del cepo fue decisiva.
Desde el lunes de la semana pasada, el mercado opera sin restricciones tras seis años, y se estableció un esquema de bandas para el dólar que se moverá entre los $1000 y $1400. Este cambio no solo impacta en la dinámica de las operaciones, sino también en el valor efectivo de las propiedades, especialmente las que se adquieren mediante crédito hipotecario.
Según los datos más recientes del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, las escrituras crecieron un 94% interanual en febrero, y los precios de publicación suben un 8,8% en los últimos 12 meses, de acuerdo a Zonaprop. Con un dólar oficial más competitivo y previsibilidad cambiaria, el valor en pesos de las propiedades en dólares bajó de manera significativa en pocos días.
“Es una señal positiva saber que no se seguirá disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos dólares”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Según él, la apertura cambiaria reduce la incertidumbre y el costo en pesos de las propiedades, facilitando el acceso al crédito y disminuyendo las exigencias de ingresos para calificar.
Esto ocurre porque, hasta el último día del cepo, el tipo de cambio utilizado para calcular los préstamos era el dólar MEP, que el viernes 11 de abril cerró en $1362,74. Hoy, con el dólar oficial en torno a los $1125, el precio de una propiedad financiada cae significativamente en pesos.
Un ejemplo claro es el siguiente: una persona quiere comprar una propiedad de US$100.000 con crédito hipotecario.
* El viernes 11 de abril, con dólar MEP a $1362,74, necesitaba: $136.274.000
* Hoy, con dólar oficial a $1125,54: $112.554.000
Esta cuenta revela una diferencia a favor del comprador: $23.720.000 menos, solo por el tipo de cambio utilizado. Es decir, alrededor de un 18% menos en pesos.
Sin embargo, no hay que olvidar que esta baja en pesos aplica principalmente a las compras con crédito hipotecario, que hasta ahora se realizaban con el dólar MEP. La baja no responde a una caída en el valor de las propiedades en dólares, sino al cambio en la cotización utilizada para la operación.
Por otro lado, si se toma como referencia el dólar oficial, que ahora se permite operar libremente, la situación fue muy distinta en los primeros días tras la salida del cepo: el último día del cepo, el dólar oficial cotizaba a $1097,5, y el primer día sin restricciones abrió en $1250, lo que implicó una devaluación inmediata del 14%. Aunque en los días posteriores el valor volvió a niveles cercanos a los previos, el impacto inicial marcó un ajuste de precios.
Esto demuestra que el impacto en el mercado puede variar según el tipo de operación y el momento de compra. Esta situación puede acelerar las decisiones de los compradores, especialmente mientras el dólar se mantenga dentro de la banda baja. También puede generar que los propietarios ajusten los valores en dólares si perciben que la demanda se reactiva más rápido de lo esperado.
Cuánto cuesta una propiedad en la ciudad
En números concretos, de acuerdo al último informe de Zonaprop, un monoambiente medio de 40 m² tiene un valor de publicación de US$105.360. Por su parte, un dos ambientes de 50 m² promedia los US$126.988, mientras que un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$174.473.
Al analizar por barrio, tomando como referencia una unidad de dos ambientes, Puerto Madero se mantiene en el podio de los más caros, con un valor de US$6095/m². Le siguen Palermo y Núñez, con US$3341/m² y US$3143/m², respectivamente. Del otro lado, Lugano es el barrio con los precios de publicación más bajos, con valores de US$1121/m². Nueva Pompeya (US$1428/m²) y Parque Avellaneda (US$1529/m²) completan el ranking de barrios más económicos.
Cuánto cuesta escriturar: todos los gastos en abril 2025
El segmento de las casas conforma un tema aparte. El metro cuadrado se encuentra por debajo de los departamentos, en US$1756. En marzo subió 0,5% y acumula un incremento del 1,9% en el primer trimestre del 2025. Si la mirada es interanual, subió un 4,9% en los últimos 12 meses, 3,9 puntos porcentuales por debajo del aumento en el precio de los departamentos que fue de 8,8%.
En números, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de US$291.065, mientras que una de cuatro dormitorios se ubica en US$468.204.
Fuente: LA NACION
