Cuántos días tarda en alquilarse un departamento en Buenos Aires tras la liberación del mercado
La Voz Inmobiliaria
domingo 27 de abril de 2025 – Edición Nº2142
SECTOR INMOBILIARIO | 24 ABR 2025
MOVIMIENTO
TRAS EL FIN DE LA LEY DE ALQUILERES, EL MERCADO PORTEÑO ENTRÓ EN UNA NUEVA ETAPA: SE AJUSTAN VALORES, CRECE LA VACANCIA Y CAMBIA EL RITMO DE NEGOCIACIÓN.
En el arranque de 2025, el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires comenzó a reconfigurarse tras la derogación de la Ley de Alquileres. Luego de alcanzar un pico de 16.600 inmuebles publicados a fines de 2024, el volumen de oferta retrocedió 15,94% en los últimos dos meses y se estabilizó en torno a las 14.000 unidades.
Según datos del Colegio Inmobiliario porteño, el crecimiento inicial de la oferta tras el DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres llegó al 149,44%, pero ese envío inicial comenzó a frenarse. La explicación está en el reacomodamiento natural del mercado: muchas propiedades que se alquilaron en enero y febrero no fueron repuestas en la misma proporción, lo que redujo el stock sin afectar la posibilidad de acceso para los inquilinos.
“Aun con la baja, el volumen actual sigue siendo más que suficiente para satisfacer la demanda”, explicó Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio.
La mayor parte de la oferta se concentra en seis barrios: Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte, que en conjunto explican el 56,90% de las publicaciones. Palermo lidera con más de 3.000 inmuebles, lo que representa el 19,99% del total.
En paralelo, el traspaso de unidades hacia el mercado de compra-venta también restó propiedades en alquiler. Con el repunte en las operaciones y el regreso de los créditos hipotecarios, muchos propietarios optaron por vender en lugar de mantener sus inmuebles ofrecidos en locación. Según Chej Muse, ese traspaso parcial y la mejora en la rentabilidad explican parte de la retracción.
“El mercado de compra-venta está muy activo, y eso generó una migración parcial de unidades. Además, la rentabilidad mejoró y absorbió parte de la oferta inicial”, afirmó.
Las condiciones contractuales actuales también modificaron la dinámica del sector. La mayoría de los contratos firmados desde enero son a 24 meses, en pesos, con ajustes cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este esquema trajo mayor previsibilidad para ambas partes.
Un departamento tarda entre 30 y 60 días en alquilarse
Aunque la oferta creció, la mayor disponibilidad no se tradujo en colocaciones inmediatas. Hoy un inmueble puede tardar entre 30 y 60 días en alquilarse, frente a los plazos de uno o dos días que se registraban en 2023, cuando la escasez era crítica.
“Hay más stock, más competencia y mayor tiempo de vacancia. Inmuebles que antes se alquilaban en un día ahora pueden tardar hasta un mes o más”, señaló Chej Muse.
Según Sebastián, de SD Propiedades, actualmente el proceso de alquiler se extendió considerablemente. “Se perciben frases como ‘tengo que ver otro’ o ‘sigo buscando’. En 2023 eso no ocurría: por cada unidad publicada había listas de espera y varios interesados en la primera visita”, aseguró.
Los valores también se ajustaron. Desde enero de 2024, los precios en términos reales cayeron 36,3%, ubicándose por debajo de la inflación acumulada. En muchos casos, los propietarios aceptan contraofertas para evitar inmuebles vacíos. “Hoy se negocia más. Las contraofertas se volvieron frecuentes, y muchos cierran por debajo del precio inicial”, indicó Chej Muse.
A pesar de la baja de precios, la rentabilidad mejoró. Para los contratos firmados en enero, el retorno bruto anual promedio se ubicó en 5,87%, según estimaciones del Colegio Inmobiliario, muy por encima del nivel registrado en años anteriores.
El gasto en vivienda sigue representando una proporción elevada del ingreso familiar. En muchos hogares, supera el 35% de los ingresos, aunque los ajustes contractuales ya no tienen el peso que tenían hasta mediados de 2023.
Un mercado inmobiliario más ordenado
Soledad Balayan, analista del mercado y titular de Maure Inmobiliaria, señaló que el nuevo marco normativo permitió que el mercado comience a ordenarse. “El inicio del año mostró mayor presión de demanda. El mismo departamento recibió más consultas que en años anteriores. Mejores condiciones salariales, precios más bajos que los contratos indexados y reglas más flexibles impulsaron esa demanda”, explicó.
Balayan destacó que el mercado de alquileres funciona como un sistema de coincidencias, donde deben combinarse varios factores para concretar la operación. “El inquilino tiene que encontrar un inmueble funcional, poder afrontar los costos, y el propietario tiene que aprobar la propuesta. Cuando hay más opciones, ese proceso se vuelve más eficiente”, explicó.
A su vez, destacó el cambio en la relación de fuerzas: “Durante buena parte de 2024 el inquilino ganó poder de negociación. Muchos dejaron contratos vigentes para buscar condiciones más favorables”.
Dbsie, en tanto, observó que la estacionalidad también jugó a favor del repunte. El inicio del ciclo lectivo y la reactivación de ciertas actividades presenciales reforzaron la demanda, especialmente en unidades pequeñas bien ubicadas. Según el monitoreo de la firma, el primer trimestre del año concentró la mayor cantidad de consultas desde 2021.
Sobre los valores actuales, detalló que en zonas como Almagro, Caballito y Flores, un departamento de dos ambientes ronda entre $600.000 y $700.000 mensuales. Para tres ambientes, los precios oscilan entre $750.000 y $950.000. Los valores dependen de la ubicación, expensas, estado del inmueble y servicios.
El aumento de la oferta equilibró el mercado y el alquiler volvió a posicionarse como una opción sólida de inversión, con ingresos estables y una rentabilidad razonable, informaron desde el segmento.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
